THỦ TỤC CHO THUÊ NHÀ Ở XÃ HỘI

Cảm ơn Quý khách đã tin tưởng và sử dụng dịch vụ của BcPacific, chúng tôi đưa ra ý kiến tư vấn cho vấn đề trên như sau:

1. Điều kiện cho thuê nhà ở xã hội

a) Những đối tượng được thuê, mua nhà ở xã hội

Quy định nhà ở xã hội xác định các đối tượng được thuê, đối tượng mua nhà ở xã hội bao gồm:

• Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước
• Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các đối tượng trả lại nhà công vụ mà có khó khăn về nhà ở.

b) Điều kiện về sở hữu nhà ở

Điều kiện để mua nhà ở xã hội ngoài thuộc nhóm trên thì người đăng ký thuê mua phải đảm bảo các điều kiện về sở hữu nhà đó là:

• Chưa có sở hữu nhà ở và chưa thuê hoặc chưa thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
• Đã có nhà ở thuộc sở hữu riêng nhưng diện tích bình quân đầu người trong gia định dưới 8m2 sản/1 người hoặc nhà ở tạm bợ, chất lượng kém.
• Chưa có sở hữu nhà ở và chưa thuê hoặc chưa thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
• Nếu muốn mua căn hộ có diện tích tối đa 70m2 thì: Thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không cao hơn 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng.
• Nếu muốn mua căn hộ có diện tích tối thiểu 30m2 thì: Thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không thấp hơn 4 lần tổng số tiền thuê nhà phải trả hàng tháng tính theo giá thuê do UBND cấp tỉnh quy định.

- Ngoài ra, Căn cứ Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

“2. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

     a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.    

 3. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

a) Khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

b) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này;

c) Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 của Luật này.

4. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai; trường hợp nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật này. Sau khi nhà ở có đủ điều kiện theo quy định tại khoản 3 Điều này thì chủ đầu tư được ký hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký hợp đồng đặt cọc.

5. Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội quy định tại Điều này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”

- Căn cứ Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ- CP về Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội có vài điều kiện cần lưu ý:

“3. Người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê.

4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội đư ợc phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.

5. Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

6. Đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê và chỉ được bán cho các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm.

7. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.”

2. Hồ sơ cho thuê nhà ở xã hội

Căn cứ Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ- CP quy định về trình tự thủ tục thuê, thuê nhà ở xã hội.

Hồ sơ gồm:

3. Thủ tục thuê, mua nhà ở xã hội

Các trình tự thủ tục thuê và thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội sẽ được thực hiện theo quy định tại nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội. Điều 15 của nghị định quy định như sau:

a) Trường hợp 1: Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách

Bước 1: Sau khi khởi công dự án nhà ở xã hội chủ đầu tư dự án sẽ phải có trách nhiều cung cấp thông tin dự án đầy đủ bao gồm:

• Tên dự án, chủ đầu tư dự án; địa điểm xây dựng dự án
• Tiến độ dự án
• Quy mô dự án; số lượng căn hộ bán, cho thuê, cho thuê mua, diện tích các căn, giá bán, giá cho thuê tạm tính.
• Địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký, thời gian bắt đầu và kết thúc nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội và nội dung khác có liên quan.

Những thông tin dự án này sẽ phải được công khai tại trang thông tin điện tử của Sở xây dựng tại địa phương nơi có dự án và đăng tải ít nhất 1 lần tại cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương, công bố sản giao dịch bất động sản của chủ đầu tư nếu có để người dân biết, đăng ký và thực hiện quyền giám sát, theo dõi.

Bước 2: Tối thiểu trước 30 ngày khi cho thuê, bán nhà ở xã hội chủ đầu tư phải báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ chi tiết, thời điểm bắt đầu cho phép mua, thuê để sở xây dựng đăng tải thông tin và kiểm tra.

Bước 3: Người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nộp hồ sơ cho chủ đầu tư dự án theo hạn định nộp hồ sợ đăng ký. Mỗi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chỉ được nộp giấy tờ đăng ký tại một dự án.

Bước 4: Sau thời gian hết hạn nộp hồ sơ thì chủ đầu tư tập hợp giấy tờ đăng ký của các đối tượng muốn thuê, mua nhà ở xã hội xét từng hồ sơ đăng ký đảm bảo tính hợp lệ về đối tượng, các điều kiện quy định về mua nhà ở xã hội. Sau đó lập danh sách đối tượng được mua NOXH thuộc dự án đã công bố.

Nếu trường hợp người nộp hồ sơ không hợp lệ hoặc hợp lệ nhưng do nhu cầu mua nhiều hơn bán thì khi trả kết quả sẽ phải ghi rõ lý do để người nộp mua dự án khác hoặc bổ sung hồ sơ còn thiếu, chưa hợp lệ.

Bước 5: Chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở sau khi xét duyệt hồ sơ đăng ký mua nhà xã hội sẽ cần phải gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua nhà, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên quy định đến sở xây dựng địa phương để kiểm tra nhằm loại trừ việc người đó đã được hỗ trợ nhiều lần thuê, mua nhà ở xã hội.

Bước 6: Ký hợp đồng thuê, mua nhà ở xã hội

Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hoặc cho thuê thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ danh sách các đối tượng (tất cả các thành viên trong hộ) đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội gửi Sở Xây dựng nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc.

b) Trường hợp 2: Thủ tục thuê mua nhà ở xã hội  do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng

Đối với những dự án đầu tư xây dựng do hồ gia đình cá nhân làm chủ đầu tư thì thủ tục thuê mua nhà như sau:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân đầu tư nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về thông tin dự án đầy đủ chi tiết về dự án đến UBND xã nơi xây dựng nhà ở để công bố công khai tại trụ sở của xã, phường để chính quyền địa phương và người dân biết để thực hiện theo dõi, giám sát;

Bước 2: Người có nhu cầu đăng ký, thuê mua NOXH trên địa bàn sẽ nộp hồ sơ đăng ký cho chủ hộ, cá nhân đầu tư theo điều 22 Nghị định (tương tự như trường hợp 1).

Bước 3: Sau khi nhận và tổng hợp hồ sơ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu thì chủ đầu tư có trách nhiều gửi UBND xã xem xét, xác nhận Danh sách đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội trước khi chủ đầu tư và người có nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội kỹ hợp đồng mua bán.

Đồng thời UBND xã có trách nhiệm sao hồ sơ đăng ký và danh sách đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đến Sở xây dựng để kiểm tra, loại bỏ những đối tượng đã được hỗ trợ nhiều lần.

Bước 4: Sở xác nhận danh sách đủ điều kiện mua và chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân kỹ kết hợp đồng mua bán, thuê nhà ở xã hội.

c) Trường hợp thuê, mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước

Bước 1: Người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước nộp 02 bộ hồ sơ đến sở xây dựng.

Bước 2: Sở Xây dựng kiểm tra và phân loại hồ sơ; nếu hồ sơ không có đủ các giấy tờ theo quy định thì phải trả lời ngay để người nộp đơn bổ sung giấy tờ.

Bước 3: Trên cơ sở danh sách người đủ điều kiện thuê, thuê mua nhà ở kèm theo hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng trực tiếp hoặc thành lập hội đồng xét duyệt hồ sơ đủ điều kiện và xét chọn thứ tự ưu tiên của các đối tượng.

Bước 4: Khi xét duyệt xong danh sách đủ điều kiện và được ưu tiên thuê mua nhà ở xã hội giá rẻ thì Sở Xây dựng có tờ trình kèm theo danh sách và biên bản xét duyệt hoặc biên bản chấm điểm báo cáo UBND Tỉnh quyết định;

Đối với những trường hợp không đủ điều kiện hoặc chưa được xét duyệt thì Sở Xây dựng có văn bản thông báo cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở để trả lời cho người nộp đơn biết.

Bước 5: UBND tỉnh xem xét, ban hành quyết định phê duyệt danh sách người được thuê, thuê mua nhà ở gửi cho Sở Xây dựng hoặc gửi cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở để ký hợp đồng thuê, mua đạt yêu cầu.

Bước 6: Trả kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở Xây dựng.

- Nộp Giấy biên nhận;

- Ký nhận kết quả.