ĐIỀU KIỆN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Theo quy định tại khoản 19 điều 3 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Theo quy định tại điều 118 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, nhà ở hình thành trong tương lai khi tham gia giao dịch thế chấp tài sản phải đạt những điều kiện sau:

- Thứ nhất, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.

- Thứ hai, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Thứ ba, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Những điều kiện trên pháp luật đặt ra để đảm bảo giao dịch dân sự không nằm trong những trường hợp vô hiệu và bảo đảm quyền của bên nhận bảo đảm. Vì nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản đặc biệt, có thể gây ra những rủi ro khi giao dịch nên bên cạnh những điều kiện chung ở trên thì Luật Nhà ở cũng quy định thêm các điều kiện về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể như sau:

- Thứ nhất, phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Thứ hai, trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện trên, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp.

- Thứ ba, trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng. Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.